Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmış olup, bazı maddeleri değiştirilerek 30.09.2017 tarih ve 30196 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.Bu kapsamda İl Müdürlüğümüz toplantı salonunda, İl Özel İdaresi, Belediye Başkanlıkları ile OSB Müdürlüklerinin imar ve ruhsat servislerinde çalışan personellere, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde yapılan değişiklikler hakkında eğitim verilmiştir.
Gerçekleşen eğitimde Müdürlüğü personellerinden Mimar Erdem Sönmez ,Harita Mühendisi Suat Çoşkun , Şehir Plancısı Havva Nur Tekin sunumlarını gerçekleştirmiştir. Yönetmelikte yapılan değişiklikler başta olmak üzere , ruhsat , planlama gibi hususlarda ilgili idarelerin soru ve görüşlerini aktardıkları eğitim interaktif bir şekilde gerçekleşmiştir.
Sunumda ilk olarak İmar Planı ve Belediyelerin Yönetmelikleri ile değiştirilemeyecek hususlar tanımlandı ;
Amaç, Kapsam, Dayanak, Tanımlar ,Genel İlkeler, Projeler ve Yapı İzin Denetime Dair Hükümler, Uygulama, Yürürlük, Geçici Maddeler İDARECE DEĞİŞTİRELEMEYECEK hususlardır.
İdareler Arsalara İlişkin Hükümler, Yapılaşmaya İlişkin Hükümler, Yapılara İlişkin Hükümleri çıkaracakları yönetmeliklerle DEĞİŞTİREBİLİRLER. Büyükşehir belediyeleri ile il belediyeleri, ikinci fıkrada belirtilen değiştirilemeyen hükümler dışında kalan hususlarda, beldenin tarihi ve yöresel şartlarını gözetmek kaydıyla Bakanlık onayına sunulmak üzere imar yönetmeliği hazırlayarak, İdarelerin imar yönetmelikleri yürürlüğe girinceye kadar uygulamalar bu Yönetmeliğe göre yapılacağı,
Yönetmeliğin planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemeyeceği ikinci fıkrada belirtilen hükümler saklı kalmak kaydıyla, ilgili idarelerin imar yönetmelikleri uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde uygulanacağı belirtildi.
Yeni imar yönetmeliğinin uygulanmasında tereddüde düşülen hususlarda izlenecek yol;
Yeni yönetmelikle;
- Eski yönetmeliklerde tanımlar daha uzun iken yeni yönetmelikte daha sade, anlaşılır tanımlara yer verilmiştir.
- Uygulamada tereddütü gidermek için eski Yönetmelikte 41 adetle sınırlı olan Tanımlar 129 adete çıkarılmış ve ihtiyaç olan konularda yeni tanımlar getirilmiştir.Örnek: Arkat, atrium, kazı izni, avlu, kanopi, meydan, portik gibi.
- Belediyelerce çıkaracakları yönetmelikler ile, bu tanımlar değiştirilmemek kaydıyla yeni tanımlar getirilebilecektir.
Genel ilkelerin ele alındığı sunumun ilerleyen kısmında ;
- İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulmayacağı, Yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği ,
- 18 inci maddenin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesinin mecburi olduğu ,
Ancak, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce; mevcut planlarla oluşmuş, bitişik boş parseli bulunmayan, fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebileceği,
- Taban alanı ve emsal hesabı; net imar parseli alanı üzerinden yapılacağı,
- Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyonplanı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemeyeceği,
- Gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olmasının şart olacağı ifade edildi.
İlgili idarelerin karşılaştıkları hususların başında yer alan taban alanı, emsal hesabı ,kotlandırma gibi tanımlar örnek kat planları üzerinden gösterilerek katılımcıların bu konudaki soruları yanıtlanmıştır.
Taban alanı;
- Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dâhil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki izdüşümünün kapladığı alan taban alanıdır.
Emsal hesabı;
- 22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz.
- Ancak 5inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen unsurlar %30 hesabına katılmaksızın emsal haricidir.
Kotlandırma;
- Binalara parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden (röper noktası) kot verilir.
- Tretuvar seviyesi, kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir.
- Kotlandırma yapılması için, yolun yapımının tamamlanmış olması veya yol projesinin onaylanarak kırmızı kot çalışmasının yapılması zorunludur.
- Açığa çıkan kat kazanmak ve kat sayısını artırmak amacıyla kot alınan nokta tespit edilemez. Kot alınan noktanın tespitinde bölge kat rejiminin aşılmaması ve sokak siluetinin korunması esastır.
- Yoldan kotlandırılan ve bina arka köşelerinin zemin hizasındaki kotu yola göre 50 metreden daha düşük olan binalar 11 inci madde hükümlerine göre kademelendirilir.
Yönetmeliğin en önemli konuları arasında yer alan engelli erişebilirliği detaylı bir şeklide ele alınarak doğru ve yanlış uygulamalar ile ilgili idarelerin özellikle ruhsatlandırma sürecinde dikkat etmesi gereken hususlar aktarıldı.
Erişilebilirlik standartları;
- Mevcut yapılarda; Mevzuat değişikliği veya yapıdaki kat veya alan artışları nedeniyle asansör yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak tadilatlarla asansör tesis edilememesi halinde;
Engellilerin de erişiminin sağlanabilmesi için, -ön, yan ve arka bahçe mesafeleri içinde parsel sınırına en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla asgari ölçülerde panoramik asansör veya ulaşılacak katın yüksekliğinin uygun olması halinde 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınarak mekanik kaldırma iletme platformu yapılabilir.
Sunumun son bölümünde çatıların, civarındaki cadde ve sokakların mimari karakterine, yapılacak binanın nitelik ve ihtiyacına uygun olması şartıyla çatı eğimleri, kullanılacak çatı malzemesi ile yörenin mimari özelliği ve iklim şartları dikkate alınarak ilgili idarenin tasvibi ile tayin edilebileceği belirtildi.
İlgili idarelerin ruhsat birimlerinden gelen katılımcılara “Yeni Planlı Alanlar Yönetmeliği” ve yönetmelikteki değişikliklerin aktarılıp , soruların cevaplandırılarak bilgi paylaşımının yapıldığı eğitim sonunda Müdürlüğümüzce önümüzdeki aylarda ilgili Belediyeler, yapı denetim kuruluşları ,proje müellifleri gibi farklı paydaşlarla bir arada olacağımız eğitim ve toplantılar planlandığı belirtilerek katılımcılara teşekkür edildi.
